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LOCAZIONI IN AFFANNO FINO AL 2010 POCHE LE CASE DISPONIBILI URGENTE SBLOCCARE IL MERCATO MILANO - L'offerta di alloggi in locazione sarà insufficiente fino al 2010. Destinate a durare le tensioni abitative in Italia. Il mercato libero non riesce a soddisfare la domanda di case in affitto. Il mercato agevolato e pubblico è bloccato dai noti problemi di finanza pubblica ed anzi avvia pratiche di dismissioni degli immobili possedute con ulteriore restrizione delle unità immobiliari disponibili. Vista la ristrettezza dell'offerta i canoni di affitto resteranno alti, altissimi per alcune categorie sociali. Nel breve periodo, prima che i paini di riconversione avviati e recupero delle aree dismesse, siano terminati, cioè entro la fine del decennio in corso, la situazione alloggi resterà critica. Urge l'avvio di un piano di incentivi che induca la immissione nel mercato di alloggi sfitti detenuti da piccoli proprietari. Pubblicato in questi giorni uno studio dettagliato sulle prospettive del mercato residenziale degli affitti in Italia realizzato da Aspesi, associazione nazionale società di promozione e sviluppo immobiliare. Nonostante l'Italia sia con la Spagna il paese europeo a maggiore proprietà immobiliare, sono oltre l'80% del totale le famiglie che possiedono la casa in cui vivono, le compravendite immobiliari sono in continuo aumento da anni e nello scorso anno hanno superato il record in termini numerici, che ovviamente in termini di valore dato il notorio trend

al rialzo dei valori immobiliari. La magre performance delle borse e le disavventure sul mercato dei bond di cui tutti parlano non faranno altro che spingere le famiglie a continuare ad investir sul mattone ma la domanda di case in affitto non calerà per mancanza di offerta. A cercare casa sono oltre a coloro che non possono comprare anche gli studenti e coloro che desiderano migliorare la qualità della loro abitazione senza acquistare. Secondo Sestilio Paletti, il ricercatore autore dello studio Aspesi, solo l'8% di coloro che fanno richiesta di abitazione sociali saranno accontentati, il restante 92% dovrà quindi rivolgersi al mercato libero obtorto collo e sono interessati ai piani casi appena finanziati dal Governo a favore dei Comuni ma anche in questo caso, la esiguità degli stanziamenti, 20 milioni di 3 anni, non potrà contentare tutti. Certo è che se i canoni saranno troppo alti la maggior parte delle famiglie di queste fasce sociali dovrà selezionare gli alloggi più economici. Il rischio è quindi che i nuovi immobili adeguati agli standard più recenti siano di difficile piazzamento sul mercato degli affitti per carenza di famiglie che se li possono permettere e che quelli più economici non siano disponibili perché troppo degradati o comunque non disponibili nel breve periodo. Da qui la necessità di rendere più fluido il mercato con provvedimenti che incentivino lo sblocco degli alloggi sfitti. Paolo Trevisan

CRACK IMMOBILIARI. LA VIA FRANCESE LA SOLUZONE LEGISLATIVA AFFIDATA AL GOVERNO IL SENATO AL LAVORO A TUTELA DEI RISPARMIATORI ROMA - Edilizia, il Parlamento rinuncia alle grandi riforme nella procedura fallimentare. Ispirato a modelli d'oltralpe la soluzione in discussione. Si tenta di aggirare l'ostacolo agendo a livello preventivo. Preso atto della eccessiva difficoltà ad intervenire a valle, modificando la legislazione fallimentare per tutelare l'acquirente di immobili in corso di costruzione, i parlamentari hanno optato per la modifica delle legislazioni specifiche del settore immobiliare tentando di ridurre i numeri del fenomeno. Alla Camera dei Deputati è già stato sviscerato il problema anche nei suoi aspetti sociali. L'ISTAT ha certificato il oltre duecentomila le famiglie italiane coinvolte nei fallimenti dei costruttori edili negli anni 1995, 1998, gli ultimi disponibili. La via legislativa scelta è quella della legge delega al Governo. La Camera dei Deputati ha già approvato all'unanimità, con un solo voto contrario, il disegno di legge 2195 che fa obbligo al Governo di emanare un decreto legislativo che obbliga il costruttore edile di stipulare fideiussione bancaria od assicurativa che garantiscano l'acquirente la restituzione degli anticipi in caso di fallimento del costruttore, disgiungendo quindi la procedura di restituzione degli anticipi al promissario acquirente da quella più generale fallimentare. Altro obbligo che dovrebbe riuscire a ridurre alla radice il problema è quello previsto a carico del notaio rogante. Il rogito di acquisto del bene immobile sarebbe infatti consentito esclusivamente previa estinzione completa della ipoteca generale iscritta sul terreno in cui è edificato l'immobile, od, in alternativa previo frazionamento della stessa che renda l'acquirente della unità immobiliare responsabile dei mancati pagamenti del costruttore e gli consenta di evitare la vendita all'asta fallimentare della sua unità immobiliare in caso abbia integralmente pagato il prezzo

pattuito. Prevista inoltre la istituzione di un fondo rotativo destinato al ristorno dei danni subiti dalle vittime dei fallimenti immobiliari ancora aperti, o conclusi da non più di cinque anni, e di sostegno alle cooperative edilizie costitute a tutela dei risparmiatori incappati in disavventure fallimentari del costruttore della loro casa. Il disegno di legge deve ora passare all'esame del Senato. Resta il fatto che l'obbligo della fideiussione è utile solo se il costruttore ne ottiene una irrevocabile a prima richiesta da parte di enti solvibili, mentre l'obbligo a carico del notaio è rilevante solo in caso di conclusione della costruzione, visto che il rogito può avvenire solo una volta individuate fisicamente le unità immobiliari compravendute, mentre il fondo rotativo può solo intervenire quando i guai sono già arrivati, e comunque necessiterà del tempo per poter operare. Ricordiamo comunque che al momento anche se questo disegno di legge non è ancora legge, le innovazione proposte, ad eccezione del fondo rotativo, sono contrattualmente istituibili tra le parti. Occhio quindi nella redazione del preliminare. Del resto la stessa Corte di Cassazione con sentenza numero 9810 del 19 giugno 2003 ha stabilito che la scrittura privata non autenticata, e non trascritta in conservatoria dei registri immobiliari, ai sensi dell'articolo 2914 del codice civile non è opponibile ai creditori del fallimento. Occorre quindi fare attenzione in caso di acquisto di bene da costruire, ai tempi di cantiere alla serietà del costruttore, ed eventualmente cautelarsi facendosi rilasciare adeguata fideiussione di copertura . Certo è che in assenza di legge che ne stabilisca l'obbligo la cosa può rivelarsi più complicata di quanto sembri. La necessità di evitare che il mercato delle immobili da costruire ne risenta penalizzando l'edilizia dovrebbe tuttavia spingere il Senato a velocizzare i tempi di discussione, l'ampia maggioranza raggiunta alla Camera pare garantire clima disteso, facilità di accordo e rapida approvazione. Paolo Trevisan

QUANDO LA CASA DIVENTA UN INCUBO CASTELLI DI CARTA. IL CRACK DEL PALIZZINARO. I SOGNI INFRANTI DI MIGLIAIA DI ITALIANI ROMA - Sono migliaia in Italia i risparmiatori vittime delle disavventure finanziarie dei palizzinaro. Piccoli proprietari, o meglio aspiranti tali, sono in balia delle banche e dei costruttori. I rischi mortali dell'acquisto sulla carta. La casa disegnata sul progetto destinata a restare un sogno, un castello di carte insicuro e instabile come quelli che costruivamo da bambini ma molto, molto più costoso. La legislazione italiana non tutela il promissorio acquirente dell'immobile in costruzione. Il fallimento del costruttore pone le banche finanziatrici davanti agli acquirenti delle unità immobiliari in via di realizzazione. Sono a rischio gli anticipi corrisposti in corso di costruzione. Becco e bastonato, come Bertoldo davanti al marchese: questa è la posizione del risparmiatore che intende acquistare una casa ancora da costruire. Il nodo cruciale è il frazionamento della ipoteca. La ipoteca non frazionata, iscritta dal costruttore sul terreno edificabile, e concessa alla banca finanziatrice a garanzia dei finanziamenti ottenuti per la costruzione del palazzo, prevale sulle ragioni del creditore del costruttore che a titolo di anticipo o caparra sull'acquisto delle future unità immobiliari ha corrisposto somme di denaro, prima del rogito notarile di acquisto, e prima della conclusione dei lavori di costruzioni. Le difficoltà finanziarie del costruttore che dovessero portarlo al fallimento nel corso della costruzione ricadranno tutti sui risparmiatori salvando le banche. La situazione giuridica attuale distingue i crediti garantiti, quelli concessi dalla banca al costruttore fallito e garantiti dalla ipoteca sul terreno edificabile sui cui è in costruzione il palazzo, da quelli chirografari dei futuri acquirenti che hanno corrisposto anticipi per l'acquisto di unità immobiliari che fino al termine della costruzione sono appunto castelli di carta. Solo a conclusione dei lavori di costruzione la banca finanziatrice accetta il frazionamento della ipoteca globale concessa sul terreno edificabile nel frattempo diventato immobili e classificato nel catasto urbano. Perché solo alla conclusione dei lavori ed in sede di rogito notarile di vendita delle unità immobiliari realizzate il costruttore rientrerà dei costi di costruzione e sarà in grado di onorare i prestiti ricevuti. Ma se la conclusione dei lavori di costruzione non può avvenire perché le difficoltà finanziarie si manifestano prima l'acquirente sulla carta perde gli anticipi senza poter acquisire la casa. Infatti, il terreno edificabile con l'immobile in corso di costruzione resta di proprietà del costruttore fallito, il curatore del fallimento lo venderà al miglior offerente per poter pagare i debiti del fallito, ma prima degli anticipi dei risparmiatori, crediti chirografari, il curatore dovrà saldare i crediti garantiti, il mutuo concesso dalla banca al costruttore e garantito dalla ipoteca.

Ergo se, come probabile, i soldi raccolti con la vendita fallimentare, solitamente inferiori ai valori di mercato, basteranno appena per pagare i crediti garantiti i promissori acquirenti non rientreranno in possesso dei loro anticipi o nella migliore delle ipotesi se li vedranno restituiti solo in parte. Non solo. Correranno pure il rischio che l'acquirente dell'immobile in corso di costruzione termini i lavori vendendo ad altri l'immobile. Il vecchio compromesso di acquisto sulla carta sottoscritto con il costruttore fallito sarà ovviamente stracciato e resterà privo di ogni validità e l'acquirente della unità immobiliare dovrà acquistare nuovamente l'immobili pagando due volte la stessa casa. In alternativa, quando possibile, ossia quando la costruzione dell'edificio sia pressoché terminata, il promissario potrà partecipare all'asta tentando di ricomprarsi la casa che in parte aveva già pagato in concorrenza con gli operatori speculativi che presenziano alle aste fallimentari attirati dai prezzi ribassati. La partecipazione in solitario all'asta fallimentare richiede tuttavia che l'edificio sia quasi concluso e che sia quindi agevole poterlo vendere a parti, ma questa è la situazione in cui gli anticipi già versati saranno probabilmente maggiori. Se la partecipazione all'asta per pezzi dell'immobile è esclusa ai promissori acquirenti non resterà che la via consortile. Occorrerà quindi fondare una cooperativa di abitazione tra i futuri acquirenti che faccia una offerta unica al curatore fallimentare, ma la via come si può ben immaginare, nonostante le agevolazioni riservate alla cooperative di abitazione è alquanto complessa. L'annuario ISTAT di statistiche giudiziarie civili indica che sono stati 6091 i fallimenti nel settore della edilizia abitativa avvenuti in Italia dal 1995 al 1998. La famiglie coinvolte sono oltre 200 mila per un buco di circa 14 miliardi di euro. I risparmiatori truffati da costruttori disinvolti hanno costituito una associazione CONAFI, coordinamento nazionale vittime dei fallimenti immobiliari che dal 2001 tenta di dar voce al dibattito sul tema. Problema questo che crea situazioni di grave imbarazzo, difficoltà sociali a volte notevoli e sostanzialmente frena il mercato della prima casa in Italia allontanando il nostro paese dall'Europa. Le soluzioni comunque, al di là della informazione e della consulenza tecnica di fronte alla emergenza, al latte versato, in sostanza, non possono prescindere da modifiche normative e delle prassi contrattuali, ma come ben sanno gli italiani i tempi della politica non sono gli stessi dell'economia ed in attesa delle discussioni parlamentari il rischio rimane ed il fenomeno rischia di crescere anche a fronte del boom del mattone collegato al flop di borsa. Paolo Trevisan