IN EVIDENZA

SUCCESSIONI: UN ANNO DI TEMPO PER LA DENUNCIA ROMA - Proroga di sei mesi per termini fiscali connessi alla denuncia di successione. La presenza di immobili obbliga gli eredi a presentare apposita denuncia, nonostante l'abolizione dell'imposta. Il decreto legge 269 del 2003, convertito in legge a mezzo legge 326 del 2003 pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 25 novembre scorso, ha concesso sei mesi di tempo in più per gli adempimenti. Gli eredi avranno quindi tempo fino ad un anno dalla morte del congiunto per effettuare gli adempimenti richiesti dalla normativa

sulle imposte catastali e ipotecarie. L'abolizione della imposta di successione non ha infatti portato con sé la soppressione dell'obbligo della presentazione della denuncia di successione perché questa conserva valore al fine della determinazione dell'imposta catastale e ipotecaria. Il nuovo termine si applica alle morti successive al 26 novembre scorso. La misura dell'imposta salvo i trattamenti forfettari per le prime case per le quali è prevista un imposta in misura fissa e pari all'uno per cento per l'imposta ipotecaria e dell'uno per cento dell'imposta ipotecaria. p.t.

LAVORI CONDOMINIALI A CARICO DEL PROPRIETARIO CONTA IL MOMENTO DELLA EFFETTUAZIONE DEI LAVORI

ROMA - La Cassazione mette la parola fine sulle controversie tra vecchio e nuovo proprietario. La sentenza 6323 del 2003 le cui motivazioni sono uscite solo ora ha infatti stabilito che il criterio discriminante è la data di effettuazione dei lavori. La delibera di approvazione della spesa da parte della assemblea dei condomini ha il solo effetto di rendere liquido e quindi esigibile la quota a carico di ciascun condomino che dalla stessa delibera è autorizzata. In termini giuridici dice la Corte le spese di conservazione e godimento delle parti comuni per cui si rende necessario effettuare gli interventi sono obbligazioni "propter rem" in quanto conseguenti al diritto reale di proprietà della cosa che si acquisisce con il rogito. L'obbligazione nasce quindi nel momento in cui si devono fare i lavori. Chi acquista l'unità immobiliare dopo l'approvazione della delibera ma prima della effettuazione dei lavori dovrà quindi contribuire e si intenderà che il prezzo della compravendita tenga conto di questo. p.t.

FINANZA: NUOVO REGIME PER I FONDI IMMOBILIARI MILANO - Inizio 2004 scoppiettante per i fondi immobiliari. Le traversie vissute nel finale 2003 per i prodotti finanziari tradizionali danno sprint ai prodotti legati al mattone. Voglia di sicurezza e necessità di ancorare solidamente i risparmi degli italiani promettono buone prospettive per questo prodotto finanziario non tradizionale. Ma ci si mette anche il fisco. Dal 2004 i fondi immobiliari saranno infatti equiparati agli altri fondi e saranno tassati ad aliquota del 12,50% sui risultati distribuito e sulle differenze di rimborso. Abolita la patrimoniale dell'1% sul Nav, net asset value.gevolati così i fondi immobiliari più dinamici nella gestione. Attualmente in Italia sono collocati 11 fondi

immobiliari con durate che vanno da 5 a 15 anni, ma proprio a causa del regime fiscale patrimoniale le quotazioni non hanno rispecchiato l'andamento positivo delle quotazioni degli immobili possedute, che notoriamente sono molto salite in questi anni. Per il futuro si aprono buone prospettive di guadagno soprattutto per coloro che entreranno da questo 2004 sul mercato e potranno godere dei prezzi di ingresso attuali e della tassazione rimandata al momento della vendita. Penalizzati dal cambio di regime i traders dello strumento che siano usciti in perdita dalle loro posizioni, meno svantaggiati invece i cassettisti che conserveranno le quote fino alla scadenza. p.t.

IL BLACK-OUT RILANCIA LE FONTI ALTERNATIVE BONUS ECOLOGICO ALLE CASE SOLARI IN GAZZETTA IL BANDO PER GLI INCENTIVI ROMA - E' stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale numero 223 del 25 settembre scorso il bando per gli incentivi alla diffusione dei tetti fotovoltaici. Il decreto del Ministero dell'Ambiente ufficializza il programma per l'anno 2003 per l'aumento della quota di energia di produzione da fonti rinnovabili. Il finanziamento pubblico degli impianti domestici per la produzione di energia da fonti fotovoltaici potrà arrivare fino al 75% della spesa. Gli impianti da collegarsi alla rete elettrica nazionale dovranno avere una potenza generatrice compresa tra 1 e 20 kilowatt. Il Ministero dell'Ambiente ha a disposizione oltre 10 milioni di Euro. La normativa di agevolazione non esclude la cumulabilità con la detrazione del 36% prevista per le ristrutturazione e manutenzione straordinaria per gli immobili. I fondi destinati ai privati per gli impianti di uso domestico saranno gestiti dalle Regioni. Le Regioni possono aderire al progetto nazionale entro 30 giorni dalla pubblicazione, ossia entro il 25 ottobre, ma avranno a disposizione altri sessanta giorni per pubblicare il bando regionale e stabilire le modalità di erogazione dei contributi. I punti fermi saranno la installazione degli impianti da parte di personale qualificato in possesso della qualifica camerale prevista dalla legge 46/1990,

che dovrà rilasciare la dichiarazione di conformità relativa all'impianto, ed il posizionamento dei pannelli solari esclusivamente su tetti urbani e non su terreno aperto. L'energia elettrica prodotta sarà utilizzata dalla casa e per la parte in eccesso potrà essere immessa nella rete elettrica nazionale. L'energia ceduta alla rete non potrà essere venduta ma l'azienda di distribuzione potrà riconoscere un credito in conto consumi. In pratica si potrà dedurre dalla bolletta le quantità di energia cedute alla rete e pagare solamente quelle consumate in eccesso. Il contatore che gira all'indietro ed alleggerisce la bolletta della luce, il sogno di molti, di questi tempi. Il risparmio sarà duplice. Da un lato l'impianto solare consumerà l'energia prodotta senza far scattare il contatore, dall'altro quando la sua produzione sarà superiore ai nostri consumi il distributore ci erogherà un bonus da utilizzare quando, causa la stagione, la generazione solare sarà insufficiente. Le tecniche moderne di generazione si sono molto evolute e consentono di generare energia anche in giornate ed in zone non particolarmente soleggiate. L'aggancio alla rete elettrica comunque garantisce su tutti i fronti. Nel campo dell'energia solare l'Italia ha ottime possibilità per la gran parte non sfruttate, basti pensare che il maggior produttore di energia elettrica da solare è la cupa e grigia Germania che produce dal fotovoltaico energia in quantità più che doppia di quanto prodotto dall'Italia. p.t.

SOTTO OSSERVAZIONE LE DISPOZIONIDELLA LEGGE DEL 1939 STORICO O VETUSTO? IL CASO DEL VINCOLO CINQUANTENNALE CASE POPOLARI DI INTERESSE STORICO ARTISTICO? INDAGINE CENSIS SUL PATRIMONIO IMMOBILIARE VINCOLATO

POSITANO - Un convegno dell'ANCE associazione nazionale dei costruttori edili, getta luce sulla situazione del patrimonio storico immobiliare italiano. Presentata una ricerca del CENSIS, che certifica la presenza in Italia di oltre quarantamila ville e palazzi nobiliari, tremila giardini storici e ventimila castelli. Ci sono inoltre 1500 conventi e ventidue centri storici di interesse architettonico rilevante nonché 7800 cittadelle murate e 15mila centri borghi minori di interesse storico. Quasi due terzi, 62% di questi siti di interesse storico sono situati al nord Italia,. Il 30% di questi immobili o siti è di origine romana, il 50% è di origine medioevale mentre il restante venti per cento è di origine più moderna. Ma è proprio quest'ultima parte ad essere oggetto di iniziative legislative specifiche. La legislazione vigente, approvata nel 1939,in piena era fascista, valorizzava come edifici di interesse storico artistico in maniera automatica tutti gli edifici di oltre 50 anni di età. Il trascorrere del tempo sta infatti rendendo vincolati anche le prime case popolari costruite alle periferie urbane nel primo dopoguerra con tutte le intuibili conseguenze e situazioni paradossali. E' quindi di tutta evidenza che occorrerà in fretta porre mano alla riforma delle norme sulla tutela degli edifici storico artistici. In Senato è in discussione un decreto omnibus che al suo articolo 27 tenta di porre rimedio al problema semplificando il procedimento di declassamento rapido di beni che di artistico e storico hanno solo un etichetta formale di origine legale. L'idea di fondo è quella di introdurre il concetto di silenzio assenso a tempo determinato. L'ultima stesura dell'emendamento oggetto del voto di fiducia nei giorni scorso fissa in 120 giorni il limite di tempo a disposizione delle Sovrintendenze Regionali per l'apposizione di vincoli storici e artistici. Allo scadere del periodo il bene viene considerato di non interesse artistico e storico con conseguente libertà di movimento dei proprietari. Il Governo punta alla cartolarizzazione di quella parte di immobili non artisticamente rilevanti per motivi di cassa contando di poterli cedere in base al punto 5 dell'articolo 27 in discussione, ma in questo caso potrebbe guadagnarci l'intero settore dell'economia e del turismo. Secondo uno studio presentato al summit nazionale dell'ANCE le ricadute economiche dei lavori di ristrutturazione edilizia sono di importi rilevanti. Intervenendo sul 2% degli immobili rurali si attiverebbero 437 milioni di euro di investimenti e 21 mila posti letto in strutture agrituristiche con ricavi diretti di 145 milioni ed indotto di 305 milioni, ma soprattutto con ricadute occupazionali di oltre 5 mila posti. Nei borghi storici con un intervento di 480 milioni di euro potrebbero nascere oltre 6 mila posti letti ed attivarsi flussi turistici di 85 milioni di euro annui con un indotto di quasi 180 milioni di euro e notevoli ricadute occupazionali. p.t.

LA CASSAZIONE DICE LA SUA SUL POSSESSO IMMOBILIARE PROPRIETARIO NUDO DI FRONTE AGLI EREDI DELL'USUFRUTTUARIO LUNGA LA VIA LA CASA CONCESSA IN USUFRUTTO A TERZI ROMA - Il nudo proprietario è nudo di fronte agli eredi dell'usufruttuario. La morte del titolare del diritto di usufrutto pur consolidando il titolo di proprietà del bene in capo al nudo proprietario non costituisce titolo automatico per il rientro in possesso dell'unità immobiliare. Con la sentenza numero 8075 del 31 ottobre 2002, ripresa il 22 maggio 2003 con la pubblicazione delle motivazioni la Corte di Cassazione, sezione civile, ha stabilito la prevalenza dei diritti personali degli eredi conviventi dell'usufruttuario deceduto sui diritti patrimoniali del nudo proprietario. Gli eredi conviventi dell'usufruttuario possono chiedere di essere reintegrati o mantenuti nel possesso dell'immobile da loro abitato al fine di tutelare i loro diritti personali e di proprietà di mobili ed arredi in essa contenuti. Il nudo proprietario non può quindi, alla morte dell'usufruttuario, ottenere le chiavi di casa con espedienti e sotterfugi al fine di rientrare in possesso dell'immobile, cambiare le serrature e di fatto buttare fuori di casa gli eredi conviventi dell'usufruttuario. La Corte di Cassazione non mette in discussione il diritto di proprietà del bene, che alla morte dell'usufruttuario è indiscutibilmente del nudo proprietario, ma subordina l'esercizio del diritto patrimoniale a rientrare in possesso del bene, ai diritti personali degli occupanti. Il possesso del bene immobile ai sensi del 1140 del codice civile è il potere sulla cosa che si manifesta in una attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Gli articoli 1168 e 1170 del codice civile tutelano con le azioni di reintegro e manutenzione la situazione di possesso nell'interesse

della intera collettività contro lo spoglio violento, a mezzo molestie o clandestino,per preservare la pace sociale, a prescindere dell'esistenza in capo al possessore di un titolo giuridico che lo giustifichi. L'erede dell'usufruttuario spogliato del possesso con espedienti può quindi, a tutela dei suoi diritti personali,chiedere di essere riammesso al possesso indipendentemente dall'esistenza di un titolo giuridico ma in base alla sola dimostrazione della situazione di fatto. In assenza di un civile accordo con gli eredi conviventi dell'usufruttuario deceduto non è possibile rientrare pacificamente in possesso del bene acquisito in nuda proprietà. Cattivi rapporti con gli eredi dell'usufruttuario potrebbero allungare i tempi di rilascio dell'immobile, complicando la situazione per il nudo proprietario, ed incidono negativamente sulla convenienza economica dell'operazione, che comunque resta notevole. L'acquisto della sola nuda proprietà dell'immobile abbatte notevolmente il prezzo dell'edificio dato che l'acquirente non potrà disporne fino alla morte dell'usufruttuario. Costituisce una forma di cessione diffusa tra gli anziani soli che intendano liquidare i loro patrimoni conservando il diritto alla dimora nella loro casa. All'acquirente vengono quindi offerte sovente case di grande metratura, spesso collocate in zone centrali, di difficile reperimento sul mercato. Inoltre il meccanismo giuridico del consolidamento del diritto di usufrutto in capo al nudo proprietario alla morte dell'usufruttuario garantisce la certezza giuridica della proprietà in maniera incontrovertibile. Per il periodo di possesso in capo agli eredi il nudo proprietario potrà infatti richiedere un equo indennizzo parametrato ai canoni di locazione di mercato vista la mancanza di titolo giuridico con cui si perpetra il possesso della casa alla morte del legittimo usufruttuario. p.t.